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La perizia di stima asseverata è un elaborato per il quale un tecnico abilitato si assume la responsabilità di veridicità e correttezza delle informazioni raccolte. Deve essere sottoscritta sotto la responsabilità di un professionista competente.

La perizia di stima giurata comporta che il tecnico incaricato giuri con formula di rito, davanti al funzionario del preposto ufficio giudiziario.
Di norma le perizie giurate sono richieste dai privati prevalentemente in caso di divisioni patrimoniali che di norma vengono ratificate tramite avvocati e notai.

Una perizia di stima, giurata o asseverata, contiene una parte descrittiva con planimetrie, rilievi, foto, e una restituzione dei parametri dimensionali ridotti dei coefficienti necessari a ricavare la superficie commerciale.
Questa è differente dalla superficie reale dell’immobile.
Tiene conto del minor valore di balconi, cantine, aree esterne, soppalchi e pertinenze varie che concorrono al valore del bene.

Criterio di Stima

Nella valutazione del bene immobile si tiene conto dell’ubicazione territoriale, del sistema costruttivo, della tipologia del compendio, della vetustà, delle finiture esterne ed interne, dello stato manutentivo, delle condizioni igienico–sanitarie, della dotazione d’impianti per come si sono presentati i beni all’ispezione peritale.

Il valore come sopra definito, può essere considerato il “più probabile valore di mercato” su base estimativa, ma deve intendersi comunque orientativo e quindi suscettibile di variazioni.

Fonti d’informazione e parametri estimativi

Il Valore Medio di Zona viene ricavato da ricerche di mercato, tenuto conto dei prezzi realmente richiesti e/o transati da soggetti economici reali per immobili di tipologia similare.
L’elaborato che viene consegnato è completo attendibile, chiaro da comprendere e si basa su oltre 20 anni di esperienza specializzata.

Al giorno d’oggi la verifica della regolarità edilizia è diventata sempre più stringente, da parte degli enti preposti come Comune e Catasto, ma anche da parte dei Notai e delle Banche che erogano i mutui.
Dal 1985, anno a cui risale la celebre legge 47/85, è pressoché impossibile compravendere case abusive, poiché vanno dichiarati i titoli edilizi e in caso di dichiarazioni mendaci l’atto viene annullato e il responsabile perseguito penalmente.
A questo dobbiamo l’attenzione dei Notai che, come pubblici ufficiali, si adoperano per impedire quello che di fatto è un reato.

In questo quadro normativo, i soggetti più severi sono le banche a cui ci si rivolge per l’erogazione di un mutuo. Moltissime persone si sono trovate nella situazione di vedersi negare la concessione del prestito, per un semplice muro interno che non corrisponde ai tipi edilizi approvati o anche solo alla scheda catastale. Nella maggior parte dei casi, se gli spostamenti dei muri non sono stati dichiarati in catasto è presumibile che non siano state presentate nemmeno le pratiche comunali.

A tutto questo c’è rimedio: se non si tratta di abusi volumetrici, ma interni, di norma è possibile presentare una pratica edilizia in sanatoria e una variazione catastale.

Tutto ciò premesso, è bene indagare prima di ritrovarsi davanti a una Banca che rigetta un mutuo o un Notaio che rifiuta di rogitare.

L’accertamento della regolarità edilizia comporta una richiesta di accesso atti presso le competenti sedi comunali. Generalmente nei Comuni ci vogliono massimo 30 giorni per avere a disposizione i fascicoli richiesti.
Purtroppo, il Comune di Milano è oberato è può capitare che impieghi tre mesi o più.

Se gli archivi comunali lavorano correttamente, forniscono i fascicoli del titolo a edificare, dell’abitabilità e delle modifiche interne presentate negli anni.

In questo modo, il nostro Studio può ricostruire la regolarità fornendo tutta la documentazione in copia e valutare se è opportuno presentare una sanatoria o una scheda catastale di aggiornamento.

Principalmente sono due i casi in cui è necessario documentare, quantificare economicamente e indicare la causa di un vizio nell’esecuzione di un opera o di un danno ad un immobile cagionato da terzi: la errata esecuzione di opere edili e le infiltrazioni di acqua.

L’ errata esecuzione o l’interruzione di opere edili

Accade non di rado che durante l’esecuzione di lavori edili appaltati, le opere vengano interrotte. Talvolta per volontà del committente, altre per intenzione dell’impresa.

In entrambi i casi è necessario documentare e quantificare economicamente lo stato di avanzamento dei lavori. È necessario stabilire quanto è stato realizzato rispetto al contratto pattuito, per poter regolare i rapporti di dare e avere tra le parti e consentire al committente di appaltare a nuova impresa i lavori non ultimati.

Sovente l’interruzione dei lavori dipende da lamentele del committente che non è soddisfatto della qualità delle opere, denuncia lavori da rifare o materiali difformi dal contratto. Queste rimostranze vengono valutate e, se veritiere, viene quantificato il rifacimento totale o parziale dell’ opera, la sostituzione di un materiale difforme dal contratto, o il Minor valore. Questo termine, usato sovente in Tribunale, implica il deprezzamento di un’opera che non è stata eseguita a regola d’arte ma non è sostanzialmente compromessa o inutilizzabile. Non necessitando di un rifacimento totale, se ne calcola un “minor valore” rispetto alla stessa opera se fosse stata eseguita a regola d’arte.

Infiltrazioni di acqua

La causa più diffusa di richieste di risarcimento di danni sono le infiltrazioni di acqua, “verticali o orizzontali” come sovente vengono definite in gergo sulla base di quanto stabilito dal Codice Civile. La distinzione appare banale ma si basa sul diritto. Nella maggior parte dei casi le infiltrazioni “orizzontali”, provenienti da tubi di adduzione dell’acqua, sono di responsabilità privata, mentre quelle “verticali”, come quelle provenienti da pluviali o scarichi dei bagni, ricadono nelle responsabilità condominiali.
Inutile dire che è fondamentale comprendere chi ha l’onere del risarcimento.

Spesso, la cosa più difficile in assoluto è trovare la causa di un’infiltrazione d’acqua. A volte è chiaro: se piove dal tetto è un problema di impermeabilizzazione o di lattonerie. Ma ci sono occasioni in cui la ricerca della perdita è complessa, e sarebbe necessario rompere un muro per capire se si tratta di uno scarico o una tubazione d’acqua. Oppure occorrono prove di allagamento in giardini pensili o terrazzi, ma la maggior parte delle volte basta un occhio esperto per capire che mancano le scossaline o che la guaina impermeabilizzante non è posata nel modo corretto.

La componente fondamentale per occuparsi di infiltrazioni è l’esperienza. Oltre a questo, il nostro studio si avvale della competenza di tecnici esperti nelle indagini “non invasive”, che consentono di indagare le cause delle infiltrazioni senza rompere pareti o pavimenti.

Esperienza e tecnologia permettono di individuare le cause, quindi le opere necessarie a rimediare e di quantificare i costi.

Ogni volta che viene promosso un procedimento (causa o ricorso) davanti al Tribunale che abbia per oggetto questioni tecniche, il Giudice nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) ovvero il suo perito di fiducia. Ognuna delle parti in causa può nominare a propria tutela un CTP, ovvero un Consulente Tecnico di Parte. Si potrebbe dire che il Consulente di parte si rapporta al Consulente d’ufficio in modo assibilabile a come un avvocato si rapporta al Giudice. Il CTP espone le sue tesi e difende la posizione del proprio cliente durante i sopralluoghi tecnici e con l’aiuto di relazioni e il CTU ne tiene conto solo se le ritiene condivisibili. Il ruolo del Consulente d’ufficio del Giudice è quello di essere corretto ed imparziale, ma certamente le opinioni professionali di colleghi competenti hanno un peso. Non nominare il Consulente di Parte in una causa tecnica è controproducente, poiché chi deve decidere (il CTU) sente il parere di una sola delle parti in causa che ha competenze per dialogare.

Nella mia esperienza professionale ho lavorato a moltissime cause nel ruolo di CTU, ruolo che ricopro tuttora.
Ricopro spesso anche il ruolo di consulente di parte. Ho imparato che in un ambiente formale come il Tribunale sapersi rapportare nel modo corretto con le figure coinvolte e rispettare le procedure è importante tanto quanto la competenza tecnica.

In Tribunale, infatti, per un errore di procedura o per un mancato rispetto dei termini, un ottimo lavoro può non essere nemmeno preso in considerazione. È quindi un lavoro che è bene affidare a chi, come noi, conosce le regole e le procedure. Il mio Studio ha infatti quasi ventennale esperienza nei contenziosi promossi davanti al Tribunale.

Le cause o ricorsi più comuni in cui gli Architetti fanno da consulenti sono: appalti su lavori edili, valutazione danni, cause ereditarie con divisioni di immobili, infiltrazioni d’acqua, regolarità edilizia, stime immobiliari.

L’attività di un consulente di parte consta in estrema sintesi nel redigere una perizia preliminare, se richiesta, partecipare a tutti i sopralluoghi organizzati dal CTU esponendo a quest’ultimo le ragioni del proprio cliente e le proprie tesi tecniche, e se necessario redigere una relazione di osservazione alla relazione peritale del CTU. A volte questo non è necessario perché, molto spesso, i CTU tentano la “conciliazione”, ossia agevolano il raggiungimento di un accordo stragiudiziale tra le parti in causa. Di norma, è il consulente di parte che partecipa ai primi incontri di mediazione, prima di arrivare ad un accordo tecnico/economico di transazione da ratificare con gli Avvocati delle parti.

La pratica edilizia è il documento necessario a realizzare interventi di costruzione, demolizione o modifica di un immobile.

Per un intervento di modifica interna è sufficiente prestare una CILA. Comunicazione Inizio Lavori Asseverata. Per molti sono comuni acronimi come SCIA che comprende ad esempio opere in facciata, o il Permesso di Costruire necessario per realizzare nuovi edifici.
L’iter e le tempistiche di ogni pratica sono diversi, il nostro Studio si occupa di seguire tutto il processo dal rilevo presso l’immobile alla presentazione della pratica.
E’ possibile presentare anche pratiche in sanatoria, ovvero per lavori già eseguiti, è però necessario che sia consentito dai vigenti regolamenti e da quelli correnti al tempo della realizzazione dell’opera. Chiaramente per una sanatoria sarà necessario pagare la sanzione eventuali oneri o costi previsti a seconda dei casi.

I nostri tempi di presentazione sono rapidi ma bisogna diagonale con un ente che ha facoltà di chiedere integrazioni.

Le schede catastali di norma ci vengono richieste per delle modifiche successive alla pratica edilizia, per nuovi accatastamenti ivi compresi quelli di immobili vetusti mai accatastati.
Eseguiamo sempre un sopralluogo con rilevo metrico tramite strumentazione laser.
A seguito dell’accesso viene eseguito il disegno aggiornato e compilati i moduli con i documenti richiesti dal catasto. A
A seguito del rilievo impieghiamo pochi giorni per la presentazione della scheda e l’aggiornamento della visura. Le schede catastali si presentano online, di prassi in circa due giorni lavorativi il tecnico del catasto risponde con l’approvazione o una richiesta di integrazione che generalmente è rara.

La video perizia è finalizzata a produrre lo stesso elaborato che normalmente si realizza per una stima o per una valutazione dei danni. L’unica differenza è il sopralluogo che avviene per via telematica anziché in presenza.

A seguito di un colloquio informativo viene richiesto di fornire tutti i documenti e le fotografie necessarie.

Successivamente si svolge una videoconferenza durante la quale i richiedenti mostrano la casa o i danni tramite la telecamera del loro dispositivo. Durante il colloquio viene mostrato e commentato tutto quanto occorre e vengono sovente richieste ulteriori foto e documenti.

Il grande vantaggio della video-perizia e che abbatte i costi e le distanze. Per un professionista che lavora a Milano è possibile periziare immobili in tutta Italia e offrire tempi e costi vantaggiosi, poiché il viaggio e il tempo sono un costo.

La video perizia è l’ideale per le stime immobiliari propedeutiche agli acquisti immobiliari ed è un ottimo strumento propedeutico ad una richiesta di risarcimento danni.